代 理 词

尊敬的审判长、审判员：

福建融成律师事务所接受被告林**的委托，指派柳浩律师参与本案诉讼。结合庭审情况，依据事实和法律，针对本案的争议焦点，发表如下代理意见，恳请法庭评议时，予以参考：

一、林**无权处分夫妻共有的房产，导致与原告签订的《房地产经纪合同》及补充协议无效。

1、本案所涉诉争房产属夫妻共同财产，林**无权单方处分。

本案所涉诉争房产，系林**与陈**夫妻婚后购买，虽然诉争房产的房屋买卖合同只有林**一人签字，但是购买房屋的时间发生在夫妻关系存续期间，且诉争房产的贷款大多系陈**通过支付宝及银行卡转账支付，在林**提供的个人贷款合同中，也明确载明陈**以抵押物共有人身份签名落款，足以佐证诉争房产系夫妻共有财产。

根据婚姻法第十七条及物权法第一百零三条的规定，本案林**处分的房屋为夫妻共有财产。在夫妻共有财产存续期间，林**未经陈**同意，对涉及夫妻双方重大权益的房产事项之处分，属于无权处分。

2、原告李**不属于善意第三人。

在房地产经纪合同签订前，林**已按第三人**公司要求，提供过诉争房产的买卖合同、贷款合同及结婚证等资料，如原告李**查阅过上述资料，则可查明林**的丈夫陈**系诉争房产的共有人，依常理会委托第三人**公司或亲自征询陈**对于买卖诉争房产的意见，而依据庭审查明情况可知，原告方未提及过任何其相信诉争房产的买卖系林**夫妻双方意思表示的理由或事实。

因此，对于房产买卖这类重大的财产事务，原告李**未尽到必要的审慎义务，不能以本案不适用婚姻法司法解释(一)第十七条第(二)项 “夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”之规定，主张其为善意第三人。

3、依据物权优先于债权的效力原则，本案不能适用买卖合同司法解释第三条之规定，而应适用物权法及民通意见的规定。

诉争房产系林**及陈**夫妻共有财产，林**作为诉争房产的共有人，其并非对诉争房产没有所有权或处分权，而是在处分共有房产时，未征得共有人同意擅自处分，导致无效。依据物权优先于债权的效力原则，本案不能适用买卖合同司法解释第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，而应适用物权法第九十七条 “处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。”之规定以及《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第八十九条：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。”之规定。

二、 在诉争房产共有人陈**不予配合的情形下，《房地产经纪合同》及补充协议无法继续履行。

《房地产经纪合同》及补充协议如继续履行，必须通过相应的交易流程得以实现，主要包括以下几个步骤：1、担保公司愿意为本案中发生法律纠纷的诉争房产解押向原告李**提供借款；2、借款人林**在征得贷款银行同意的情况下提前还款； 3、抵押人林**、陈**持身份证（或陈**的公证委托书）及其他资料到贷款银行领取《房地产抵押注销申请表》以及《房屋抵押权注销登记申请书》并由两人签字；4、抵押人林**、陈**持身份证（或陈**的公证委托书）及上述表单到房管部门办理抵押注销手续；5、林**办理房产过户手续时需持有结婚证，并要求陈**同时到场确认。

从上述交易流程可以看出，在陈**明确不同意林**处分房屋并不予配合的情形下，《房地产经纪合同》及补充协议无法继续履行。

三、 原告李**依据补充协议第五条之约定主张30万元违约金没有法律及事实依据。

首先，补充协议第五条约定的违约金适用条件为合同生效后，完全履行前，而本案由于林**无权处分夫妻共有房产，导致其与原告签订的房地产经纪合同及补充协议无效，违约金条款也当然无效。

其次，即使房地产经纪合同有效，原告李**主张的违约金也明显过高，理由如下：

1、原告李**签订合同后，仅仅支付过十万元的定金，剩余的款项并未实际支付，原告李**的实际损失仅有因十万元同期存贷款造成的利率损失，实际损失不大，却主张由于房价上涨带来的损失为三十万元，达到实际支出的三倍，明显不合理。况且房价是否上涨具有偶然性，并不具有必然，原告方对于其主张的三十万元的房价上涨带来的损失也没有提供任何证据予以证明。

2、合同已履行的仅涉及小部分内容，仅定金支付、房屋产权税费的缴纳，而涉及房产评估、按揭手续、解押还款、过户、抵押登记等主要事项均未履行，原告李**在本案中的合同履行利益损失不大。

3、合同产生纠纷的根本原因并不在于林**不配合履行，而在于诉争房产共有人陈**知情后不配合，直接导致合同无法继续履行。代理人认为，合同产生纠纷的主要原因在于签约时，第三人**公司对林**隐瞒真实信息、利用林**急于卖房还债的心理，误导林**在签约时，刻意不征询陈**意见所致，第三人**公司在本案中应承担主要的过错责任。此外，原告李**在买卖房产这类重大财产时，未尽到审慎义务，也负有一定过错。

依据最高法《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定及《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，确定因违约所造成的损失，应当以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错等多项因素予以综合权衡，本案中，原告方实际损失并不大，且合同内容大多未履行，合同未履行的过错主要在于第三人**公司。因此，原告方主张林**承担三十万的违约金没有事实依据。

综上所述，代理人认为，涉案的《房地产经纪合同》及补充协议无效，原告方李**无权据此要求林**继续并赔偿违约金。以上代理意见，仅供合议庭参考。

代理人：福建融成律师事务所 柳浩