大卖场租赁合同纠纷代理词

尊敬的审判长：

本人接受原告***的委托，作为原告的诉讼代理人参加本案诉讼活动。通过法庭调查，对本案的事实有了清楚了解，现根据双方争议的事实以及相关法律规定，发表以下代理意见。

一、合同签订时原告已在进行申报消防验收，合同签订后7天涉争营业场所已通过消防验收，租赁标的物符合了法律规定，合同合法有效。

2012年3月15日原被告双方签订租赁合同，约定由被告租赁原告***面积为400平方米的经营场地，2012年3月10日原告涉争营业场所通过消防验收。通过消防验收使涉争营业场所业已合法化，使合同满足了合同的全部有效要件。原告充分考虑到合同签订时正在进行消防申报，在合同中约定从合同签订之日至2012年4月1日给与被告一定时间的免租期，因此合同的签订没有对被告造成损失，也未对被告占有使用租赁场地、履行合同未造成任何不利后果，被告在合同期及诉讼过程中也从未向原告提出过造成不利后果或合同效力方面的主张。

在最高院民一庭负责人就《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》答记者问时回答：解释中限定无效合同的范围，仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。对欠缺生效条件合同效力的处理上，采取了补救性的措施，即当事人只要在一审法庭辩论终结前，取得了法律、行政法规规定的条件，就认定合同有效。

原被告之间的合同纠纷完全符合上述法律规定及司法政策，另外该合同现已实际履行且合同期限已届满，据此应认定合同为合法有效。

二、被告未按合同约定支付房屋租金、物业管理费、市场管理费、电费的行为已构成违约，应当承担继续履行的义务。

通过法庭调查，可以查明本案的以下客观事实：

1、双方于2012年3月15日签订租赁合同，合同条款经双方协商一致，合同内容没有违反法律的强制性规定，系双方真实意思表示。

  2、合同签订后，原告即按合同约定交付租赁场地，并提供物业管理、市场宣传、水电等服务。

  3、被告在交纳2012年4月1日至2012年6月31日三个月的租金及物业费后就以没生意为由拒绝交纳各项费用，截止2013年4月1日合同期限届满时累计拖欠原告租金316215.9元，物业费28746.9元，市场管理费7380元，费用合计352342.8元，对于上述费用金额原被告双方并无异议。

4、被告陈述于2012年9月1日因为没生意无法经营，撤场时未经过原告同意，也没有办理交接手续。

5、对于被告向原告缴纳的质量保证金30000元，服务保证金1000元，合同押金34749元，装修押金3000元，合计68749元的金额原被告双方并无异议。除质量保证金30000元外，其他38749元双方同意用于抵消被告拖欠原告的同等数额的欠款。

依据《合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保护。”第二十一条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此作为原告有权要求被告按合同约定支付拖欠的各项欠款。

三、被告主张原告违约，要求终止合同没有法律或事实依据。

1、被告代理人以被告实际租赁面积不足4000平方米而主张原告违约理由不成立。

依据民诉证据若干规定第二条之规定当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告代理人认为原告面积不符合约定面积即未提交面积不足的证据材料也未申请对面积做鉴定，应当由被告承担不利后果。事实上双方对租赁面积已经过书面确认。即使退一步而言，面积不足400平方米，在双方都已实际履行合同的情况下，被告也应按实际面积承担相应的付款义务而非拒不履行。

2、被告代理人主张因租赁场地消防验收不合格使得被告无法办理营业执照进而导致合同终止没有事实及法律依据。

  依据双方签订的租赁合同第十八条甲方责任之约定，被告如认定原告未履行责任应以书面形式要求原告予以更正或改进，原告在一个月内无任何更正或改进的，被告视同原告违约并有权提前终止合同。在本案庭审过程中被告未出示任何提请原告更正或改进的书面材料也未提交办理工商登记未被批准的任何证据材料。依照民诉证据若干规定第二条之规定（略）应由被告承担不利后果，因此被告主张原告违约缺乏事实及法律依据。

关于合同终止，按照合同法第九十一条 明确规定有下列情形之一的，合同的权利义务终止：(一)债务已经按照约定履行； (二)合同解除；(三)债务相互抵销；(四)债务人依法将标的物提存；(五)债权人免除债务；(六)债权债务同归于一人；(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。被告代理人主张合同终止即不符合法定理由也不存在任何原告违约进而导致合同终止的事由发生，因此被告也无权终止合同。

综上，原告与被告之间的合同合法有效，被告违约事实明显，请法院支持原告诉讼请求，要求被告承担违约责任。

代理人：福建融成律师事务所

                                          柳  浩 律 师

                                         2013年5月29日